所謂“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭。

    稅收是問題癥結(jié)

    有專家稱，“陰陽(yáng)合同”的出現(xiàn)，主要是買方基于經(jīng)濟(jì)的考量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是我國(guó)發(fā)展最活躍的行業(yè)，如果按規(guī)定打擊“陰陽(yáng)合同”的話，就會(huì)促使一部分人因顧慮稅負(fù)而不買房。然而，隨著我國(guó)法治的健全和完善，近期國(guó)家出臺(tái)政策：申請(qǐng)貸款要做評(píng)估。

    例如，售價(jià)200萬元的房子，必須要用陽(yáng)合同來貸款。也就是說，房子的價(jià)格是200萬元，陽(yáng)合同的價(jià)格是100萬元，因此，銀行貸款為60萬元，如果按照陰合同的價(jià)格貸款，則為160萬元。這樣似乎避免了“陰陽(yáng)合同”的出現(xiàn)。

    正所謂上有政策，下有對(duì)策，最近市場(chǎng)上又出現(xiàn)了新的應(yīng)對(duì)方法——做假網(wǎng)簽。即做兩次網(wǎng)簽，先做一個(gè)200萬元的真實(shí)網(wǎng)簽，獲得貸款160萬元，然后再將這個(gè)網(wǎng)簽撤銷，重新做一個(gè)100萬元的網(wǎng)簽，按照規(guī)定，重新網(wǎng)簽應(yīng)該上報(bào)銀行，但是一般情況下，銀行對(duì)待這種情況的態(tài)度比較消極，所以現(xiàn)在這種做假的現(xiàn)象比較普遍。歸根到底完全捋順這個(gè)問題，需要把稅收制度搞清楚。

    各方權(quán)責(zé)不明，主管部門執(zhí)行不力

    眾所周知，“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

    一直致力于房地產(chǎn)法律服務(wù)的田丹律師向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示：“陰陽(yáng)合同”在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除。因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效；2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無效；3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效；4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效；5、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立；6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

    對(duì)于一筆交易，法律從兩方面來調(diào)整，一方面從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會(huì)公序良俗的情況下鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。最終以真實(shí)合同為依據(jù)，在“陰陽(yáng)合同”效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范：1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無效，即全部無效。2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無效。

    對(duì)于如何判定中介參與“陰陽(yáng)合同”的責(zé)任的問題，田律師表示：首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了“陰陽(yáng)合同”，才會(huì)有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價(jià)格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。其次，即便有證據(jù)證明中介參與“陰陽(yáng)合同”，但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。最后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與“陰陽(yáng)合同”的中介進(jìn)行行政處罰。一般，中介只要沒留下參與“陰陽(yáng)合同”的證據(jù)，法院因中介參與“陰陽(yáng)合同”判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國(guó)土房管局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的行政處罰。

    法院裁量有空間，力度在推進(jìn)

    面對(duì)律師和買賣雙方對(duì)法院執(zhí)行力度和裁量標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)疑，面對(duì)目前房產(chǎn)糾紛增多的現(xiàn)狀，法院在其中扮演怎樣的角色？起到什么樣的作用？

    北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院法官劉勇對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者說：“基本的原則還是統(tǒng)一的，只是個(gè)別的案子情節(jié)不同，比如就違約來說，違約的程度也不同，是根本違約還是輕度違約，責(zé)任也不同，法院在統(tǒng)一原則之下，會(huì)有一個(gè)自由裁量的空間，如果所有的法院裁量都是一模一樣的話，那就不需要法官了，只需要電腦程序統(tǒng)一判案就可以了。”

    針對(duì)“陰陽(yáng)合同”問題，外界存在法院消極裁量，以及二審法官為了保護(hù)一審法官而盡量不更改一審法官判決的質(zhì)疑，對(duì)此，劉勇法官解釋：“陰陽(yáng)合同”確實(shí)是一種不可取的行為，但目前的確大量存在，法院一般都會(huì)以反映買賣雙方真實(shí)意圖的合同為準(zhǔn)。同時(shí)，如果二審法官認(rèn)定合同應(yīng)為無效，并不會(huì)維持一審原判，而會(huì)改判，一般每年都有10-15%的發(fā)改率。近些年強(qiáng)制執(zhí)行的強(qiáng)度還是很大的，畢竟法院不是偵查機(jī)關(guān)，也不是公安機(jī)關(guān)，很多法官的手機(jī)都是24小時(shí)開機(jī)，接到當(dāng)事人電話，法官半夜就要出門辦案。對(duì)于不配合的當(dāng)事人，法院也會(huì)采取拘留等措施。(來源：中國(guó)聯(lián)合商報(bào))